墙体开裂责在开发商

读者徐女士来电：
    “我在2008年购买的期房，开发商是在2009年5月份交付的房屋，可是住了几个月以后，我发现房子阳台处的墙体出现了裂缝，我找到开发商要求其尽快维修，同时希望开发商能给我一部分赔偿。开发商表示这种情况确实是他们的责任，但是必须找到当时的承建商才能维修，同时开发商可以与承建商协商要求给予赔偿，但如果承建商不同意，那么开发商也不能给予我赔偿，请问这种解释合理吗？”

    购房者在购买商品房时，都需要与开发商签订书面的商品房买卖合同。合同是当事人或当事双方之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。合同仅在合同当事人之间发生效力，对合同外的第三人不发生效力，合同当事人不得在合同中约定涉及第三人利益的事项，即合同当事人不得对非属于自身的权益进行处分，否则该合同无效。这一原则在合同法中被称为合同的相对性。
    根据合同相对性原则，合同关系是仅在特定的主体之间发生的法律关系，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提起请求或者提起诉讼。商品房买卖合同的双方当事人为购房者和开发商，因而商品房买卖合同只能对购房者和开发商产生拘束力，其权利义务的承担也只限于这个主体范围内。因此，由商品房买卖合同引发的纠纷，应当由购房者和开发商协商解决。至于开发商所称房屋建造质量问题须由承建商解决，这是另一个合同法律关系，购房者并非合同当事人，无法要求承建商进行解决。开发商可以基于与承建商之间的承建合同，要求承建商承担相应合同义务。
    此外，根据建设部《商品房销售管理办法》规定，商品房买卖合同应当明确当事人名称或姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等。开发商在销售商品房时，应根据建设部《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称建设部《规定》），向购房者提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
    建设部《规定》对房屋主体结构和各部位、部件的保修期作出规定，其中：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修，屋面防水3年，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年，墙面、顶抹灰层脱落1年，等。购房者可以比照此标准，要求开发商履行保修义务；造成损失的，购房者还可要求开发商承担赔偿责任。
    在此，提醒各位购房者，为更好的维护自身合法权益，在购买商品房时，应在合同中明确房地产开发商对所售商品房保修义务的保修范围、保修期限、保修责任等，并约定开发商不履行保修义务时的责任承担。